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Análise para o Cond. Ed. Menino Deus · 17/10/2026

Cond. Ed. Menino Deus · Praça Menino Deus, 45

Sair da FDS
sem multa.

O que encontramos nos contratos e o passo a passo para trocar de portaria.

Três documentos, uma linha do tempo

  1. Contrato 1R$ 5.500/mês · 24 meses
  2. Contrato 2Substitui o 1 · R$ 6.088,55 · 24 meses
  3. 1º Termo AditivoTenta dar 36 meses e traz equipamentos
  4. Fim dos 24 mesesContrato 2 passa a prazo indeterminado
  5. HojeSaída com aviso de 30 dias

Falha 1 · o título do aditivo

Aditivo · página 1 · primeira linha

PRIMEIRO TERMO ADITIVO AO CONTRATO FIRMADO EM 29 DE JULHO DE 2021

Data que não existe
  • O contrato de 2021 é de 01/08/2021
  • Foi substituído em 15/12/2023
  • O aditivo não cita o contrato de 2023

Falha 2 · o prazo de 36 meses

Aditivo · Cláusula 1ª

“Este TERMO ADITIVO AO CONTRATO vigorará por 36 meses (…) até 14 de outubro de 2027”

Dá prazo ao aditivo, não ao contrato.

Contrato de 2023 · Cláusula 9ª

“O prazo de vigência do presente Contrato é de 24 (vinte e quatro) meses”

Não foi alterada. A Cláusula 5ª do aditivo diz que o resto continua igual.

Duas leituras, o mesmo fim

Aditivo de 11/04/2024
A · Vale para o contrato de 2021que já não existia: não mexe no de 2023
B · Vale para o de 2023mas só dá prazo ao “termo aditivo”: Cláusula 9ª intacta
30 dias de aviso sem multaCláusula 9ª, §2º

O argumento da FDS

“Demos R$ 33.680 em equipamentos”

  • Mão de obra e infraestruturaR$ 14.600
  • Já estava no contrato de 2023R$ 10.390
  • Troca dos motores de portãoR$ 5.580
  • Novo de verdade≈ R$ 3.110

Preços inflados: sirene de R$ 78 para R$ 330 · câmera de R$ 290 para R$ 570

E a venda para a Cindapa?

Empresa de Segurança Cindapa do Sulsócia da FDS desde 19/02/2025
FDS Portaria Virtual Ltda.CNPJ 04.425.364/0001-74Mesmo CNPJ do contrato
  • Sozinha, não quebra o contrato. Quem assinou foi o CNPJ da FDS, e ele continua o mesmo.
  • Vira motivo de saída se a nota, o boleto, a central ou os técnicos forem de outro CNPJ: é subcontratação, proibida pela Cláusula 7ª “g”.

Plano de ação em 7 passos

  1. 1Reunir os documentosaté 1 semana
  2. 2Registrar as falhas do serviçocomeça hoje
  3. 3Contar os equipamentos30 min · técnico Top
  4. 4Validar com advogado1 a 2 horas
  5. 5Aprovar em assembleiacerca de 10 dias
  6. 6Notificar a FDSaviso de 30 dias
  7. 7Trocar sem deixar o prédio descobertono fim do aviso

Nova portaria em cerca de 45 a 60 dias

Prédio protegido,
sem multa.

Grupo Top Segurança

Análise de 17/10/2026 · tese a ser validada por advogado antes da notificação

Resumo em 30 segundos

O contrato já pode ser encerrado com aviso de 30 dias

O que analisamos

Os três documentos

DocumentoDataO que diz
Contrato 1
cópia escaneada, sem assinaturas visíveis		01/08/2021R$ 5.500/mês, vencimento dia 02, 24 meses. Multa por saída antecipada: 30% dos meses restantes + R$ 7.000.
Contrato 2
na cópia, só a FDS assinou		15/12/2023R$ 6.088,55/mês, vencimento dia 15, 24 meses e depois prazo indeterminado. Multa antecipada: 50% dos meses restantes + R$ 3.200. Equipamentos em comodato (empréstimo).
1º Termo Aditivo
cópia sem nenhuma assinatura		11/04/202436 meses, de 15/10/2024 a 14/10/2027. Equipamentos de R$ 33.680 em comodato e análise de invasão com inteligência artificial na frente do prédio.

Onde o contrato tem brechas

As falhas encontradas

Forte

O aditivo não mudou o prazo do contrato

A Cláusula 1ª diz que “este termo aditivo” vigora por 36 meses. A Cláusula 9ª do contrato (24 meses) não foi alterada, e a Cláusula 5ª do aditivo confirma que o resto continua igual. Com o texto ambíguo, a lei interpreta contra quem redigiu, que foi a FDS (Código Civil, arts. 113 e 423).

Forte

O aditivo aponta para um contrato que não existe

O título fala em contrato “firmado em 29 de julho de 2021”. O contrato antigo é de 01/08/2021 e foi substituído pelo de 15/12/2023, que o aditivo não cita em nenhum momento.

Média

Problemas de forma

Nas cópias, as testemunhas estão em branco e falta a assinatura do condomínio. Sem duas testemunhas, a FDS perde a cobrança direta na Justiça e teria que abrir um processo comum para provar a dívida.

Média

Equipamentos repetidos e preços inflados

DVR, HD, 5 câmeras, 2 sirenes e 2 leitores faciais do aditivo já estavam no contrato de 2023. Mão de obra e infraestrutura são R$ 14.600 dos R$ 33.680. O que é novo de verdade soma cerca de R$ 3.110.

A confirmar

Serviço não cumprido

O contrato promete atendimento em até 8 h, revisão mensal (com cerca elétrica), sistema de volta no mesmo dia e entrega de imagens. O aditivo prometeu instalação em 30 dias e a análise com IA na frente. Cada falha permite rescindir sem multa (Cláusula 11ª “b”), depois de notificar e dar 10 dias úteis para corrigir.

A confirmar

Cindapa e subcontratação

A Cindapa é sócia da FDS desde 19/02/2025 (cadastro público do CNPJ). O CNPJ é o mesmo, então a venda sozinha não quebra o contrato. Se a nota, o boleto, a central ou os técnicos forem de outra empresa, é subcontratação, proibida pela Cláusula 7ª “g”. O endereço da FDS também mudou (de Av. São Pedro, 1082 para R. Dona Margarida, 216) sem aviso ao condomínio.

A confirmar

Autorização da assembleia

O aditivo foi assinado pelo síndico anterior e compromete o condomínio por 36 meses. Vale conferir na convenção e nas atas se esse tipo de compromisso precisava de aprovação em assembleia.

Oportunidade

Os equipamentos podem ficar com o condomínio

A Cláusula 3ª do contrato de 2023 diz que, com 36 meses pagos, “todos os materiais instalados serão de propriedade do condomínio”. O primeiro pagamento foi por volta de jan/2024, então o 36º cai por volta de dez/2026. Se a saída for marcada para depois desse pagamento, os equipamentos podem ficar no prédio. Conferir nos boletos e com o advogado.

Riscos

O que a FDS pode alegar

  • O aditivo diz que o objetivo era “ampliar o prazo de vigência”. A FDS vai usar essa frase para mostrar a intenção.
  • O juiz pode tratar a data do título como erro de digitação.
  • Pior cenário: se o aditivo valer até 14/10/2027, a multa ficaria em torno de R$ 33 mil (50% dos meses restantes + R$ 3.200, saída em dez/2026). Mesmo assim, há espaço para negociar um valor bem menor.

Passo a passo

Plano de ação

Marque cada passo conforme avança. As marcações ficam salvas só neste navegador.

  1. Reunir os documentos

    Síndico e administradora · até 1 semana

    • Via assinada pelo condomínio do contrato de 15/12/2023 e do aditivo de 11/04/2024 (arquivo do condomínio, administradora ou pedir cópia à FDS por e-mail).
    • Convenção e a ata da assembleia que aprovou o aditivo, se existir.
    • Boletos e notas fiscais: o último, o de dez/2025 e o de ago/2026. Eles mostram o dia de vencimento, o mês do reajuste e qual CNPJ está cobrando.

  2. Registrar as falhas do serviço

    Síndico, zelador e moradores · começa hoje, por pelo menos 2 semanas

    • Anotar data e hora de cada chamado e de quando foi atendido (o contrato promete até 8 h).
    • Pedir à FDS, por escrito, o relatório das revisões mensais, incluindo a cerca elétrica.
    • Guardar prints de WhatsApp e e-mails, inclusive pedidos de imagens que foram negados.

  3. Contar os equipamentos

    Técnico do Grupo Top Segurança · 30 minutos

    • Quantos DVRs, câmeras, leitores faciais e leitoras de TAG existem, e o modelo dos motores dos portões.
    • Ver se a análise de invasão com IA na frente do prédio foi instalada.
    • Fotografar tudo, com a etiqueta de modelo.

  4. Validar com advogado

    Advogado do condomínio · 1 a 2 horas

    • Levar esta análise e o material dos passos 1 a 3.
    • Confirmar a tese do prazo indeterminado e a data ideal de saída por causa dos equipamentos.

  5. Aprovar em assembleia

    Síndico · convocação conforme a convenção, cerca de 10 dias

    • Pauta: troca da empresa de portaria e autorização para notificar a FDS.
    • A aprovação protege o síndico e dá força à decisão.

  6. Notificar a FDS

    Síndico, em nome do condomínio · 1 dia

    • Aviso prévio de 30 dias, com base na Cláusula 9ª §2º.
    • Enviar por e-mail e por carta com aviso de recebimento (ou cartório) aos dois endereços: Av. São Pedro, 1082 e R. Dona Margarida, 216.
    • Pedir a agenda de retirada dos equipamentos que forem da FDS (5 dias após o aviso, Cláusula 9ª §3º), a exclusão dos dados dos moradores (LGPD) e a cópia dos registros de chamados.
    • A notificação sai no papel do condomínio. Podemos ajudar com o modelo.

  7. Trocar sem deixar o prédio descoberto

    Grupo Top Segurança · durante os 30 dias do aviso

    • Vistoria e projeto na primeira semana; instalação em paralelo.
    • Cadastro dos rostos e TAGs dos moradores antes da virada.
    • Virada no dia seguinte ao fim do aviso.

Cronograma estimado

  1. Passos 1, 2 e 3
  2. Passo 4: advogado
  3. Passo 5: assembleia
  4. Passo 6: notificação
  5. Passo 7: nova portaria